Características de los bienes inmobiliarios y comparación con otras activos de inversión
Los bienes inmobiliarios, como cualquier activo de inversión, tiene características específicas que los diferencian del resto. Por lo tanto, para entrar en el mundo de las inversiones inmobiliarias, conocer dichas características es un requisito.
En primer lugar, a diferencia de bonos y acciones, los bienes inmuebles son, como lo dice la palabra, inmóviles. Por lo tanto, esto implica que tengan una
mayor exposición a algunos riesgos como, por ejemplo, el riesgo impositivo y legal. En efecto, si un gobierno decide cambiar leyes o impuestos en referencia a los activos financieros, en ciertos casos puede convenir cambiar la custodia de dichos activos de un país a otro. No obstante, en el caso de los bienes inmobiliarios esto no se da.
En segundo lugar, los bienes inmobiliarios son indivisibles. Esto hace que, en caso de buscar exponerse al sector, sea necesario hacerlo en montos no despreciables o asociarse con otro inversor. Esto contrasta con la exposición a los mercados financieros, en los cuales se puede comprar un bono o una acción por montos muy reducidos.
En tercer lugar, los bienes inmobiliarios son únicos. En efecto, no existe un bien inmobiliario exactamente igual a otro. Esto hace que los costos de conseguir información sean mayores pues es necesario acceder a los datos específicos e incluso visitar el bien específico para tener una idea cabal de su condición. Esto contrasta con el caso de bonos y acciones, casos en los cuales dos unidades del mismo instrumento son perfectamente idénticos.
En cuarto lugar, y como corolario de la característica anterior, los bienes inmobiliarios solamente se pueden comparar entre sí en forma aproximada. En efecto, al ser bienes únicos, no existe un bien que pueda actuar como idéntico de otro y, por ende, la comparación puede darse en términos aproximados.
En quinto lugar, no existe un mercado centralizado de intercambio de propiedades, lo que dificulta el acceso a la información. En efecto, a la hora de comprar una propiedad es necesario recorrer varias inmobiliarias de forma de obtener referencias de diversas propiedades. Esto contrasta en forma relevante con bonos y acciones, casos en los cuáles sí existe un mercado centralizado que reduce sensiblemente los costos de búsqueda de información de mercado.
En sexto lugar, los costos de transacción son sumamente relevantes. Los costos de transacción se definen como costos incurridos para realizar una transacción en el mercado y se pueden dividir en costos de transacción directos e indirectos.
Los costos de transacción directos son aquellos que se pagan en dinero e incluyen el pago por servicios notariales, inmobiliarios e impuestos (ITP e IRPF). A modo de ejemplo y con el objetivo de cuantificar, comprar un activo y vender ese mismo activo inmediatamente al mismo precio de compra puede tener costos de transacción directos que fácilmente superan el 10% del precio. En el caso de la compra y venta de bonos y acciones, los costos de transacción directos son típicamente despreciables, incluso para los inversores minoristas. A modo de ejemplo, la compra y venta de un mismo bono o acción al mismo precio, difícilmente supere el 1% del precio.
Los costos de transacción indirectos son todos los costos que no se pagan en dinero. En el caso de los bienes inmobiliarios, los costos de transacción indirectos se resumen básicamente en los costos de búsqueda de información. En efecto, tanto para seleccionar la propiedad a comprar como para evitar pagar demasiado caro una determinada propiedad o, simétricamente, para evitar cobrar demasiado bajo el precio de venta de una propiedad, es necesario visitar in situ muchísimas propiedades. En el caso de los mercados de bonos y acciones, toda la información relevante está en línea y los activos están básicamente arbitrados, por lo que no es necesario hacer una búsqueda tan costosa.
Finalmente, dadas las características anteriores, los mercados inmobiliarios son mercados ineficientes e ilíquidos en los cuales los precios pueden no estar arbitrados. Por ende, puede suceder que una persona que quiera vender rápidamente su propiedad venda por debajo del valor del activo o que una persona que quiera comprar rápido una propiedad específica ofrezca un precio superior a su valor de mercado. Más aun, un operador inmobiliario con acceso a menor costo a la información pueda sacar una renta superior. En contraste, los mercados financieros tienden a ser eficientes, donde toda la información pública disponible aproximadamente se refleja en los precios, por lo que obtener una renta superior tiende a ser sumamente dificultoso.
Si bien algunas de las características previamente mencionadas pueden ser mas restrictivas en los bienes inmobiliarios que en los activos financieros, los mismos también tienen algunas ventajas que le dan una racionalidad determinada a la inversión en los mismos. Analizaremos las mismas en una próxima edición.