¿Apartamento o casa? Ventajas y desventajas para inversión.
Cuando se trata de invertir en bienes inmuebles, es esencial tomar decisiones informadas y estratégicas. La elección entre comprar un apartamento o una casa como inversión puede tener un impacto significativo en los rendimientos financieros a largo plazo. En este artículo, examinaremos en detalle las ventajas y desventajas de comprar un apartamento frente a una casa con el objetivo de invertir, brindándote una visión completa que te ayude a tomar una decisión fundamentada.
A continuación, se enumeran las ventajas de comprar un apartamento como inversión. En primer lugar, dado su menor tamaño, en general los apartamentos tienden a ser más asequibles que las casas, lo que significa que se requerirá una menor inversión inicial para adquirir una propiedad. Esto puede ser especialmente beneficioso para inversionistas principiantes con presupuestos limitados. En segundo lugar, dada la mayor liquidez de los mismos, los apartamentos suelen generar ingresos más estables debido a que típicamente es un bien de consumo más genérico y con mayor liquidez, lo que hace que los períodos de pérdidas por vacancia se reduzcan. En tercer lugar, un inversor tiene una menor responsabilidad de mantenimiento en el caso de los apartamentos, ya que muchos de los arreglos suelen ser realizados por los gastos comunes, lo que reduce la carga para el inversionista.
Por su parte, las ventajas de adquirir una casa como inversión se enumeran a continuación. En primer lugar, con una casa es posible acceder a una mayor apreciación de su valor con el pasar del tiempo, siempre y cuándo sepamos aprovechar el potencial de la misma. En el caso de los apartamentos, a lo que son un bien más genérico y parecido entre sí, esta opción no es tan clara. En segundo lugar, al invertir en apartamentos, podemos quedar expuesto a factores externos que pueden afectar el retorno de la inversión, como problemas de convivencia o con la gestión de la copropiedad. En tercer lugar, el propietario de una casa tiene un mayor control sobre la propiedad y la capacidad de realizar mejoras y renovaciones que puedan aumentar su valor, lo cual brinda la oportunidad de agregar valor a la inversión y maximizar los rendimientos a largo plazo.
Desde un punto de vista financiero, en base a cálculos propios utilizando información provista por Inmuebles Data, las casas tienen una tasa de capitalización bruta superior a los apartamentos del entorno de 1%. En efecto, mientras la capitalización bruta de las casas asciende a 7.06%, la de los apartamentos asciende a 5.76%. Este tipo de comportamiento se repite entre los distintos barrios de la capital uruguaya.
En el cuadro a continuación, se obtienen los
datos de rentabilidad para casas y apartamentos de 2 dormitorios por barrio y
se filtra para aquellos en los cuales haya por lo menos 50 observaciones para
cada una de las tipologías. Las tasas de capitalización bruta resultantes por
barrio son las que se observan a continuación.
Fuente: Inmuebles - Data, El Paìs
Dicho esto, no quiere decir que las casas sean más rentables ya que las casas típicamente tienen mayor costo por vacancia puesto que, una vez terminado un contrato de arrendamiento, típicamente es más difícil conseguir un nuevo inquilino que en el caso de un apartamento. Por lo tanto, si la pérdida por vacancia es inferior al 20% las casas serían más atractivas y, en caso contrario, los apartamentos serían más atractivos. En suma, se esperaría que la tasa de capitalización incluyendo todos los costos ocultos, sea similar entre ambas opciones. Esto se puede observar en la demanda por tipología que Inmuebles data registra mediante el total de visitas a los distintos tipos de propiedad publicadas.
Fuente: Inmuebles - Data, El País
En conclusión, la elección entre invertir en un apartamento o una casa depende de diversos factores, como el presupuesto, la ubicación, el nivel de control deseado y la tolerancia al riesgo del inversionista, pero no tanto de la capitalización de alquileres.
Si el inversor busca una menor inversión inicial, ingresos estables y menor responsabilidad de mantenimiento, un apartamento puede ser la opción adecuada. En efecto, incluso en el caso en que el inversor tenga una capacidad financiera robusta, puede preferir comprar varios apartamentos pequeños para diversificar riesgos financieros (ejemplo: si una propiedad queda vacante, la otra no tiene porqué quedar vacante en el mismo momento). Por otro lado, si el mismo tiene una mayor capacidad financiera, busca el potencial de apreciación del valor a largo plazo por gestión activa de la propiedad y desea tener un mayor control y potencial de personalización, una casa puede ser una mejor opción.
En todos los casos, es importante evaluar cuidadosamente los objetivos de inversión específicos y considerar las ventajas y desventajas antes de tomar una decisión informada que se alinee con las metas financieras a largo plazo.