¿Invertir en casa o apartamento? 

Si quiero invertir en el sector inmobiliario, ¿me conviene comprar una casa o un apartamento?

En primer lugar, toda persona que pretende invertir en algun tipo de activo, tiene que estimar el rendimiento financiero que el mismo le va a brindar durante el período de tenencia. En general, se observa que los inversores tienden a elegir apartamentos a la hora de invertir.

Esto se puede fundamentar por el hecho de que los apartamentos son más sencillos de administrar ya que hay ciertas reparaciones y mantenimiento realizado por la administración del edificio. No obstante, vale preguntarse si es la única razón que invita a los inversores a comprar propiedades de este tipo o hay razones financieras para ello.

Si bien a nivel financiero hay algunas formas de rendir el rendimiento, de entre las opciones existentes nos hemos venido inclinando por la tasa de capitalización. La tasa de capitalización implica relacionar los ingresos (brutos o netos) que genera un activo inmobiliario con el precio de adquirirlo. Dicho indicador, conceptualmente, es similar al rendimiento corriente conocido en finanzas, el cual se basa en comparar las ganancias (brutas / netas) que provee un activo con el costo que tiene exponerse a él. 

 Para calcular este indicador, se obtiene la información de alquileres y de ofertas de ventas de inmuebles de Inmuebles-Data de El País, con datos a Noviembre de 2021. No obstante, para evitar sesgos en la información, se obtienen datos según:

• Casas vs Apartamentos.
• Tamaño (monoambiente, un dormitorio y dos dormitorios).

Para calcular la tasa de capitalización lo puedo hacer de dos formas:

• Bruta a precios de oferta - Consiste en simplemente dividir el alquiler mensual anualizado por el precio de oferta de venta publicado. Dada la falta de datos, esto es para tener un indicador sin supuestos realizados por el autor. 
• Neta - Consiste en dividir el ingreso neto de costos atribuible a una propiedad por una estimación del precio de venta efectivo realizado.

Aquí contamos con un trade off puesto que la tasa de capitalización bruta es posible de calcular con los datos provistos por el periódico únicamente, en tanto que la tasa de capitalización neta es más fidedigna de la rentabilidad realmente ofrecida por un activo pero no hay datos públicos y, por lo tanto, hay que estimarla sin respaldo de datos. Por lo tanto, a continuación se intentas estimar ambas.

Para calcular la tasa de capitalización bruta, es necesario calcular a cuánto ascienden los ingresos brutos de la propiedad o ingreso bruto potencial y, para ello, alcanza con multiplicar por 12 el alquiler mensual por metro cuadrado y dividirlo por la cotización del dólar. Posteriormente, ello es comparado con el precio ofrecido de un metro cuadrado.

Para calcular la tasa de capitalización bruta, es necesario calcular a cuánto es esperable que asciendan los ingresos netos de la propiedad y estimar el precio de venta de mercado.

El llamado ingreso operativo neto, parte de restar al ingreso bruto potencial calculado previamente los costos de poseer una vivienda. Los costos principales que consideraremos son los siguientes:

• Vacancia: Una vez que un inquilino deja una propiedad inmueble, la misma no se alquila nuevamente inmediatamente. Por lo tanto, este concepto pretende representar la parte del ingreso que se pierde por estar vacía la propiedad.
• IRPF: Pretende medir la cantidad de impuestos que se pagan por dicha propiedad. En este caso, dado que la gran mayoría de los activos en alquiler paga IRPF, se asume un pago de IRPF de 10.5% del alquiler neto de vacancia cobrado. Entre los apartamentos, se supone que el 30% de la oferta de alquileres es vivienda incentivada (vivienda promovida o vivienda de interés social).
• Otros costos: Intenta sumar el resto de los costos y se estima en un monto fijo según las características de los costos financieros de cada tipo de vivienda. Esto incluye el pago de los demás impuestos, así como afrontar reformas de manutención de la propiedad, entre otros.

Asimismo, al precio de oferta de venta hay que penalizarlo para llegar a un precio de mercado que sea representativo del tipo de propiedad. Es importante resaltar que la penalización no tiene porqué ser igual entre activos, sino que típicamente cambia según la liquidez de un cierto mercado. Por ejemplo, si se vende una propiedad grande con un precio superior a los USD 750.000 en un barrio ilíquido con un mercado acotado, es probable que el propietario pueda sacrificar precio para realizar el negocio. No obstante, si la propiedad es un monoambiente en una zona líquida con un precio acotado, dada la altísima demanda que enfrente, es improbable que el propietario reduzca en forma relevante su precio.

La información utilizada para realizar las estimaciones es la siguiente:

Del cuadro anterior vale destacar que, dada la mayor liquidez de apartamentos pequeños, los mismos tienden a tener una menor penalización que el resto en la baja de precios para la venta. Asimismo, se observa que a mayor es la propiedad más ilíquido es su mercado, por lo cual su penalización aumenta. Finalmente, vale resaltar que los costos por metro cuadrado están expresados en pesos nominales y son decrecientes con la superficie.

Planteado el cálculo del ingreso bruto potencial y del precio de mercado, se calculan las tasas de capitalización brutas y netas según el siguiente cuadro:

En definitiva, de acuerdo a las simulaciones realizadas, tanto para tasas de capitalización brutas como netas, existe un incentivo financiero para que los inversores tiendan a comprar apartamentos y no casas. En efecto, a un inversor le será más rentable invertir en apartamentos que en casas. 

Si bien hay que profundizar más en la temática, esto se podría explicar por el hecho de que los apartamentos tienen una tipología más singular y, por ende, se asimilan a un commodity. Mientras tanto, en el caso de las casas es más difícil encontrar un buen equilibrio entre inquilino y activo. Dado el costo que implica mejorar las diferencias entre requerimientos del inquilino y características de la casa, esto puede reducir la demanda de alquileres y, por ende, castigar su precio; mientras afecta en menor medida el precio de compra - venta de las casas.