Consejos útiles a la hora de definir si comprar o alquilar

La decisión de alquilar o comprar una propiedad inmobiliaria es una cuestión importante que afecta a muchas personas en su vida cotidiana. De hecho, dicha decisión implica tanto aspectos vitales como financieros, presentando diversas consideraciones al momento de elegir. Tanto la opción de alquilar como la de comprar tienen sus ventajas y desventajas, por lo que es crucial analizar cuidadosamente ambas antes de tomar una decisión final. En este análisis, destacaremos las ventajas y desventajas de cada opción desde una perspectiva vital, y luego analizaremos los principales aspectos financieros que influyen en la decisión.

La opción de alquilar presenta algunas ventajas que se enumeran a continuación, como la flexibilidad, un menor compromiso financiero y una mayor diversidad de opciones disponibles. En primer lugar, alquilar brinda flexibilidad, ya que permite finalizar el contrato sin costos adicionales en caso de tener incertidumbre sobre la necesidad de cambiar de vivienda en un futuro cercano debido a circunstancias imprevistas. En segundo lugar, alquilar implica una responsabilidad financiera limitada, ya que los inquilinos no tienen que hacer frente a gastos significativos como el mantenimiento y las reparaciones de la propiedad. En tercer lugar, el alquiler proporciona acceso a una amplia variedad de opciones de vivienda en diferentes ubicaciones y comunidades, lo cual puede ser más restringido en caso de optar por la compra.

La opción de comprar también presenta algunas ventajas que se enumeran a continuación, como la estabilidad a largo plazo, la libertad para personalizar la propiedad y un sentido de arraigo. En primer lugar, comprar una propiedad permite construir patrimonio a largo plazo, ya que a medida que se pagan las hipotecas, se aumenta la participación en la financiación de la propiedad y se tiene la posibilidad de obtener ganancias si el valor del mercado inmobiliario aumenta. En segundo lugar, como propietarios, tenemos la libertad y los incentivos para personalizar y modificar la propiedad según nuestras necesidades y gustos, lo que puede agregar valor al inmueble. En tercer lugar, comprar una propiedad proporciona una sensación de estabilidad y arraigo, ya que no hay preocupaciones por cambios repentinos de vivienda y se pueden establecer raíces a largo plazo en una comunidad.

Desde el punto de vista financiero, es importante destacar que la opción de compra implica costos de transacción significativos:

• Costos directos:

1. Costos Impositivos – Los impuestos que gravan las transacciones inmobiliarias son principalmente el Impuesto a la Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Mientras que el primero lo pagan tanto el comprador como el vendedor y se ubica en el 2% del valor catastral del bien problema (1% del valor efectivo aproximado), el segundo lo paga el vendedor únicamente y es un 12% de la ganancia que se haya generado entre la compra y la venta del bien.

2. Costos de asesoramiento inmobiliario – Típicamente toda transacción puede ser intermediada por una o más inmobiliarias, las cuales cobrarán una comisión por dicho servicio, típicamente del 3% + IVA.

3. Costos notariales – Para que un negocio inmobiliario sea válido, un notario público debe velar por los derechos del comprador y registrar la transacción en el registro de propiedad, por lo cual cobrará una comisión, típicamente del 3% + IVA.

• Costos indirectos: Para realizar una compra de un bien inmueble, un comprador debe incurrir en altos costos indirectos particularmente en el tiempo empleado, ya que debe ir a visitar diversas propiedades para hacerse una idea de los precios de mercado y de las opciones con que cuenta.

Suponiendo que compro y vendo una propiedad al mismo precio, y considerando los costos de ITP, inmobiliaria y notario al comprar, y los costos de ITP e inmobiliaria al vender (el IRPF es cero debido a la falta de ganancias), perdería el 12.4% del capital original. Además, esto ni siquiera incluye los costos indirectos. Por lo tanto, si pretendo comprar una propiedad por períodos cortos de tiempo, los costos de la transacción se incrementarían considerablemente. Considerando la tasa de capitalización promedio del mercado uruguayo del 5% real, se calcula la rentabilidad de comprar una propiedad y venderla después de diferentes años (considerando los costos de transacción), lo cual se muestra en el siguiente gráfico.

Como se puede observar en el gráfico, a medida que aumenta el tiempo en el que se mantiene la propiedad, la rentabilidad de la inversión inmobiliaria mejora considerablemente hasta converger a la tasa de capitalización de la economía en el largo plazo. Esto se debe a la amortización de los costos de transacción a lo largo de los años. El corolario de todo esto es que no es recomendable comprar una propiedad inmobiliaria por un corto período de tiempo, ya que tendría una rentabilidad negativa. En efecto, una transacción inmobiliaria por un plazo inferior a 3 años simplemente destruiría capital en lugar de generar ganancias.

En el largo plazo, puede ser recomendable comprar una propiedad inmobiliaria, dependiendo de las circunstancias personales. De hecho, según estudios anteriores, la tasa de capitalización de la economía se sitúa en un 5% real, por lo que esa sería la tasa de rendimiento que se puede esperar al tener una propiedad para vivir. Incluso si la inversión no tiene como objetivo generar rentas, es importante considerar que, de no tener esa propiedad, se tendría el capital pero se tendría que alquilar a un tercero, lo cual generaría un costo anual equivalente al 5% real.

La clave para decidir si conviene comprar o alquilar radica en analizar las alternativas de inversión para los fondos disponibles. Si la única opción es dejar el dinero en un depósito con poco o ningún rendimiento, podría ser preferible la compra de una propiedad inmobiliaria. Por otro lado, si existe la posibilidad de invertir el dinero en un emprendimiento que se estima puede generar un rendimiento mucho mayor, la opción de alquilar parecería más favorable desde una perspectiva financiera.

Si la opción es comprar con un préstamo bancario, es importante analizar si el beneficio neto del préstamo es positivo. Esto depende en gran medida de la diferencia o "spread" entre la tasa de interés que cobra el banco y la tasa de rendimiento de las propiedades inmobiliarias. Por ejemplo, si la rentabilidad inmobiliaria es del 4.5%, pero el banco cobra el 9.0%, sería preferible endeudarse por una menor cantidad de dinero que si el banco cobra el 4.5%, para evitar generar pérdidas de capital. En el gráfico a continuación se muestra cómo se calcula el máximo capital que se puede pedir prestado sin generar pérdidas de capital, en función de la diferencia entre la tasa de rendimiento esperada del sector inmobiliario y la tasa de interés del préstamo bancario.  

En conclusión, para decidir si conviene alquilar o comprar, es necesario considerar, en primer lugar, el plazo estimado durante el cual se necesitará la propiedad. Si el plazo es lo suficientemente largo o indefinido, se puede seguir considerando la opción de compra; de lo contrario, sería mejor optar por alquilar una propiedad. En segundo lugar, si el plazo es lo suficientemente largo, la decisión final debería basarse en las preferencias personales en relación con las ventajas y desventajas de cada opción, combinadas con la rentabilidad que se podría obtener de las alternativas de inversión disponibles. Además, el tamaño del préstamo tolerable disminuye a medida que aumenta la tasa de interés que cobra el banco.