Para resolver la gran paradoja del Mercado Inmobiliario, ¿deberíamos desdolarizar?

En Uruguay, existe una costumbre que para muchos es "normal", pero que en casi todo el mundo es una rareza: aunque nuestros sueldos son en pesos y los materiales para construir se pagan mayoritariamente en pesos, las casas se venden en dólares.

La baja en la cotización del dólar que se ha evidenciado en los últimos meses ha reavivado el debate de si pasar a cotizar los inmuebles en moneda doméstica (pesos o UI), puede ser una buena idea.

En efecto, mientras que al cierre de 2024 la cotización del dólar cerraba en el entorno de $44, al inicio de 2026 la misma llegó a cotizar a mínimos del orden de $37,5, un 15% más bajo. Esto ha configurado un problema relevante para los desarrolladores puesto que vendieron en pozo en dólares a cotizaciones superiores pero ahora están recibiendo dólares que valen menos lo que, sumado a que sus costos son mayoritariamente en pesos, es un cóctel explosivo para sus finanzas. Mas aun, dado que el mercado "piensa" en dólares, en el corto plazo muchas veces es difícil aumentar los precios de la obra nueva puesto que el mercado no lo absorbe inmediatamente (sí lo termina absorbiendo en un plazo mayor), generando retracción en la inversión y el empleo sectorial.

La "cicatriz" de nuestra historia

Para entender por qué estamos en esta situación, hay que mirar hacia atrás. La dolarización del mercado inmobiliario es la cicatriz de una era de alta inflación y represión financiera. En 1968, por ejemplo, la inflación llegó al 183% mientras los bancos pagaban intereses bajísimos (6%); esto hacía que los ahorristas perdieran casi el 40% de su dinero real en un solo año. Ante este escenario, los uruguayos buscaron "escudos" para proteger su capital, encontrando en el dólar y en los inmuebles sus refugios predilectos.

Desventajas de seguir atados al dólar

Mantener los precios en dólares genera efectos negativos que muchas veces pasan desapercibidos:

• La trampa del ahorro ineficiente: Como las casas están en dólares, la gente ahorra en dólares. Sin embargo, el dólar también pierde poder de compra por la inflación de EE.UU.. Un ejemplo impactante: entre 1984 y 2024, una entrada a los parques de Disney se multiplicó por 8 en dólares o el precio del metro cuadrado en Montevideo se multiplicó por 9; sin embargo, medido en Unidades Indexadas (UI), el precio de la vivienda ni siquiera llegó a duplicarse (click aquí para ir al artículo al respecto). Si a esto le sumamos que las tasas de interés en dólares en el mercado doméstico tienden a ser nulas o bajas, esto significa que ahorrar en dólares para comprar una casa es una mala gestión de riesgos que reduce la riqueza real de las familias a largo plazo.
• Freno a la economía (Recesión): El mercado inmo
• biliario es un bien "no transable", lo que significa que sus fundamentos (mano de obra y materiales principalmente) están en pesos. Cuando el dólar sube repentinamente, las propiedades se vuelven inaccesibles para quienes ganan en pesos o necesitan un préstamo bancario (ya que la cuota no puede superar el 30% del ingreso). Esto genera una caída drástica en la demanda, lo que obliga a los constructores a detener nuevos proyectos, provocando desempleo en el sector y problemas en las finanzas públicas. Alternativamente, como en el caso actual, la pérdida de valor del dólar está generando que el mercado no ajuste al alza el precio de los inmuebles con la velocidad requerida, lo que hace que haya decisiones de inversión que se posterguen o se cancelen, reduciendo el empleo del sector. Esto sin siquiera considerar los descalces que puedan tener los agentes en su balance.

Ventajas de la desdolarización (Nominar en UI)

Pasar a utilizar la moneda nacional ajustada por inflación (Unidad Indexada o UI) traería beneficios sólidos:

• Reducción del riesgo cambiario: Se eliminaría la incertidumbre para compradores y vendedores, permitiendo que los precios sean predecibles y facilitando la planificación financiera a largo plazo.
• Mayor accesibilidad: Al nominar en moneda local, se reduce la barrera de entrada para los compradores uruguayos, que ya no dependerían de la variabilidad del tipo de cambio para cumplir el sueño de la casa propia.
• Estabilidad para el sector: Al alinear los precios con los costos reales de construcción (que son en pesos), se evitarían las parálisis del mercado ante cada movimiento del dólar, promoviendo una inversión más constante y segura.
• Incentivos adecuados para el ahorro e inversión: Al alinear los precios con el centro gravitatorio del mercado dado por los fundamentos (los costos en pesos), los agentes tenderían a ahorrar más en moneda doméstica. Esto implicaría no solo un retorno mayor para los mismos, sino además un menor nivel de riesgo frente a aquel centro de gravedad del precio de compra de un inmueble (el precio medido en pesos).
• Mayor actividad en el país por desarrollo del mercado financiero: Al depositar los agentes sus ahorros en vehículos en moneda nacional, es esperable un aumento en la intermediación financiera en moneda doméstica, lo que permitiría aumentar el crédito y dinamizar la economía (al depositar pesos en los bancos, por ejemplo, los mismos podrían prestar esos pesos a agentes domésticos que operan en moneda doméstica, cosa que no pueden hacer si los depósitos son en dólares).

Conclusión: ¿Es hora del cambio?

Aunque el dólar ha funcionado como un refugio tradicional, la evidencia técnica sugiere que los inmuebles en Uruguay siguen en realidad un "centro gravitatorio" dictado por la Unidad Indexada. Si a esto sumamos que la inflación ha tenido una tendencia decreciente y que la credibilidad de que la misma se mantenga en torno a la meta del BCU ha crecido, la respuesta es un rotundo "Sí".

La desdolarización no es solo un capricho económico; es una herramienta para evitar recesiones innecesarias y para que los uruguayos dejen de perder dinero real ahorrando en una moneda que no refleja el costo de vida local.

Adjunto una infografía realizada con inteligencia artificial acerca del presente informe: