¿Es verdad que los activos inmobiliarios son en dólares? (II)

En el artículo anterior, se notaban varios indicadores que permitían intuir que los bienes inmobiliarios no deberían ser considerados activos en dólares. En el presente artículo explicaremos a que se debe esta afirmación.

Como todos sabemos, en cualquier mercado los precios se determinan de tal forma que la oferta y la demanda se equilibran. Desde el punto de vista de la demanda, si a un determinado precio hay demasiada gente dispuesta a comprar inmuebles, seguramente ese precio aumentará, y viceversa. De la misma forma, desde el punto de vista de la oferta, si a un determinado precio y dada una determinada demanda, hay demasiados oferentes (personas que venden inmuebles y/o constructores dispuestos a construir), el precio tenderá a bajar. Esto se ve descrito en el gráfico a continuación. 

La pregunta que surge de esto es si el precio que equilibra el mercado es un precio en dólares americanos o, por lo contrario, es un precio en moneda doméstica. Y para ello, deberíamos entender el funcionamiento de las curvas de oferta y demanda o, como se llaman en la jerga, los fundamentos de las mismas. 

DEMANDA

En el caso de la demanda, en general está compuesta por tres tipos de agentes: personas que obtienen sus ingresos a través de sueldos o de beneficios empresariales mayoritariamente en pesos uruguayos, inversores que buscan rentabilizar su capital, o personas que tienen su capital ocioso depositado previamente.

Con respecto al primer grupo, los mismos no cuentan con los ahorros necesarios y, por ende, precisan del acceso al crédito hipotecario para comprar una propiedad. No obstante, el monto del crédito al que podrán acceder dependerá de sus ingresos. En efecto, para cubrir adecuadamente sus riesgos, los prestamistas típicamente prestan hasta un 80% del valor de la propiedad con préstamos a 25 años con una cuota máxima de 30% sobre el sueldo mensual. Esto hace que, al aumentar la cotización del dólar aumenta el precio de la propiedad en moneda doméstica y, por lo tanto, muchos agentes ven reducida su posibilidad de acceder al monto del crédito necesario para poder comprar una propiedad. Para ilustrar este punto, en el gráfico a continuación se observa el ingreso mínimo requerido para comprar un apartamento de 60 metros cuadrados según el índice de Precios de la Oferta Inmobiliaria (IPOI calculado por Briq Analytics), financiando 80% en un préstamo a 25 años a la tasa de interés vigente en el mercado según publica el Banco Central del Uruguay y con una cuota de 30% sobre el sueldo.

Como se observa, cada vez que aumenta la cotización del dólar, se pierden potenciales compradores por no alcanzar el umbral de ingresos necesarios para acceder al préstamo requerido. La inversa sucedería si la cotización del dólar baja, caso en el cual más gente accede al crédito inmobiliario y se fortalece la demanda, generando presión al aumento de precios.

En el caso de los compradores para inversión, el flujo de fondos que pueden obtener por alquilar una propiedad se mantiene en moneda doméstica, pero el precio de la propiedad en moneda doméstica aumenta. Ello hace que la tasa de retorno de su inversión inmobiliaria se reduzca. Para ilustrar este punto, en el gráfico a continuación se observa la rentabilidad bruta medio como el total de ingresos obtenido en concepto de alquileres en relación al precio de la propiedad en relación al tipo de cambio expresado en términos reales.

Como se observa en el gráfico, ante un aumento en la cotización del dólar, la rentabilidad de los inversores en el sector inmobiliario tiende a caer.

Finalmente, el tercer tipo de agente, no tendría problema en acceder a una vivienda en un contexto de aumento del tipo de cambio, especialmente si su patrimonio lo tienen en activos nominados en dólares.

La curva de oferta está compuesta por personas físicas que venden su propiedad usada y por constructores que venden sus recientemente construidas unidades a estrenar. 

 En el caso de las personas físicas que venden su propiedad usada, las limitaciones que se imponen al negociar la venta de sus propiedades se basan en la urgencia que tienen por venderlas y por su expectativa de precios de las mismas. Este tipo de agentes típicamente tiene incorporado pensar en dólares y esperan vender sus propiedades a un determinado valor en dólares, pero no tienen limitantes de costo para vender. Por lo tanto, podemos afirmar que los fundamentos de esta parte de su porción de la curva de oferta tiende a ser en dólares. 

En el caso de los constructores que intentan vender sus desarrollos inmobiliarios, los mismos típicamente están dispuestos a vender a cualquier precio que supere los costos que incurrieron para su construcción más su margen de ganancia. Dado que los costos son básicamente costos en moneda nacional, principalmente sueldos, podemos afirmar que buscarán vender su propiedad en un precio en pesos que cubra sus costos y su margen de ganancia o, dicho de otra manera, los fundamentos de la curva de oferta de los constructores son en pesos.

¿Qué sucede ante un aumento en la cotización del dólar?

En el hipotético caso en el que la cotización del dólar aumente partiendo de una situación de equilibrio con un precio en dólares estable, medido en moneda doméstica el precio del activo inmobiliario estaría aumentando. Ello haría que el mercado quede automáticamente en desequilibrio, trasladándose a un punto como el representado en el siguiente gráfico (P2).

En este caso, al precio vigente en el mercado, muchos de los compradores que precisan del crédito hipotecario y que antes accedían a la compra de un determinado activo inmobiliario, ahora no podrán acceder al mismo.

Con respecto a los inversores, al aumentar el precio del dólar el activo ha aumentado su precio en relación a los ingresos que genera (el alquiler). Ello hace que su tasa de rentabilidad disminuya y que, por lo tanto, evalúen si les conviene comprar una nueva unidad o incluso si les conviene venderla.

Con respecto al tercer grupo de agentes, no tendría problema alguno en acceder a la compra del activo inmobiliario a su nuevo precio, especialmente si tienen su patrimonio en dólares americanos. No obstante, ante la falta de demanda de los demás tipos de agentes que genera una retracción en el mercado, es probable que muchos de ellos posterguen la compra para esperar una baja de precios.

En suma, esto significaría que la demanda por bienes inmobiliarios caiga, y la caída sería mayor cuanto mayor sea la apreciación de la moneda extranjera que genera el desequilibrio.

En relación a los vendedores de vivienda nueva, los constructores venderán las construcciones que ya hayan comenzado a un precio razonable considerando los costos que incurrieron y su margen de beneficios. No obstante, ante la inestabilidad del mercado, la mayoría no comenzaría nuevos emprendimientos hasta que se despeje la incertidumbre.

En relación a los vendedores de vivienda usada, dado que esperan poder vender sus activos inmobiliarios a un determinado precio en dólares, en una primera etapa van a evitar realizar transacciones para esperar vender los mismos al precio en dólares esperado. Con el paso del tiempo, estos inversores se impacientarán y bajarán el precio de venta o bien darán otro uso al bien inmobiliario. Esto hará que el precio converja nuevamente al equilibrio.

Esto haría que un eventual aumento en la cotización del dólar impacte en el mercado generando recesión en el sector construcción (no se empezarían nuevos desarrollos) durante un período prolongado de tiempo, hasta que el precio vuelva a converger a su equilibrio y se vuelva a una situación como la inicial.

¿Se observa alguna similitud con la coyuntura actual del sector? ¿No será hora de dejar de pensar en dólares para un sector netamente no transable como el inmobiliario?