Precios del mercado inmobiliario: ¿están caros?

Luego de varios años en que los precios de los inmuebles han venido aumentando en el mercado doméstico uruguayo, es de relevancia analizar si los mismos pueden ser de equilibrio o si, por el contrario, estamos en la antesala de una caída en el precio de los activos.

El mercado inmobiliario uruguayo, tiene principalmente tres factores de demanda:

• Para su utilización: Incluye tanto la demanda para vivienda como para oficinas.
• Para inversión.

En primer lugar, comenzaremos por el análisis de los factores relevantes para la demanda para su utilización directa. Dicho tipo de demanda depende principalmente de factores macroeconómicos y de las preferencias de la sociedad.

En el gráfico a continuación, se empalman datos obtenidos de CINVE para precios promedio del mercado inmobiliario para el período 1975-1998, con datos de INE para el período 1999-2018, y datos de Briq Analytics e Inmuebles Data de El País para el resto del período hasta 2022. Si bien los datos obtenidos de Briq Analytics y de Inmuebles Data son de oferta y no se corresponden las ponderaciones de anuncios con la estructura de compra ventas, se utilizan únicamente las variaciones. 

Como se observa en el gráfico, los precios han tenido un aumento durante todo el período, pero con especial dinamismo en los últimos años. En efecto, se observa que los precios en todo el período se multiplicaron por 14 veces.

Dada la inestabilidad económica previa a la crisis de 1982, si tomamos como base de comparación el año 1986, los precios se multiplicaron por 5 veces. Se toma el año 1986 por ya haber sido superada la crisis, ya estar en un período democrático, y a ya haberse superado la crisis de la tablita.

Si bien en Uruguay los precios se cotizan en dólares americanos, no es correcto analizar directamente estos precios por dos razones fundamentales:

• Dado que existe inflación en EE.UU., no es correcto analizar períodos tan largos de tiempo en términos nominales ya que un aumento de precios bien puede ser el reflejo de un aumento de la inflación.
• Dado que los fundamentos del mercado inmobiliario en Uruguay responde a la realidad económica del país y que la moneda norteamericana no tiene injerencia en la formación de precios del mercado de largo plazo, es más certero analizar la evolución de los precios en términos reales en pesos uruguayos.

Por lo tanto, dado que la Unidad Indexada (UI) se ajusta por la evolución de la canasta de consumo básica en moneda nacional, se calcula el valor del precio del metro cuadrado en dicha moneda. Para el período previo a 2002, valor en que se crea la UI, se estima su valor en función del IPC. Es importante recordar que la Unidad Indexada es una medida del aumento de precios en Uruguay. 

Al considerar las variables en términos reales, se observa que la variación es menor que en el caso anterior. No obstante, se observa un aumento todavía relevante de los precios. En efecto, en todo el período los precios se duplicaron, pero si consideramos como punto de partida el año 1986, los precios aumentaron un 31%.

Dicho esto, un aumento de precios de estas magnitudes no necesariamente es el resultado de una burbuja de precios en los activos. En efecto, puede ser de equilibrio si se debe a una mayor productividad de economía uruguaya que haya permitido un aumento en el poder de compra de la población. Este aumento del poder de compra puede ser de largo plazo y consistente con un nivel de mayores precios en el mercado.

Por lo tanto, para introducir el aumento de productividad de la economía y los ingresos resultantes de la población, la evolución de los salarios es una buena proxy. Por lo tanto, dado que la Unidad Reajustable evoluciona en conjunto con el índice medio de salarios, se pasan a explicar los precios en dicha moneda.

Otra forma de medir lo mismo es analizar el poder de compra de los salarios en términos de inmuebles. Para ello, se calcula la cantidad de meses que una persona debe ahorrar la totalidad de su salario para comprar 1 metro cuadrado promedio. 

Como se observa en el cuadro, los precios medidos en UR del sector inmobiliario tuvieron una cierta estabilidad desde los años posteriores a la crisis del año 1982. En efecto, si consideramos los precios desde 1975 los mismos se duplicaron medidos en UR, pero si consideramos el período desde el año 1986 los mismos cayeron 7%.

Análogamente, desde mediados de los años 1980s, se observa una estabilidad en la cantidad de meses de salario requeridos para comprar 1 m2 desde fines de los años 1980s. En efecto, mientras que desde 1975 se duplicó desde 1 a 2 meses, desde 1986 se mantuvo estable.

En segundo lugar, la demanda para inversión depende de la tasa de rendimiento de los activos inmobiliarios o tasa de capitalización de los mismos. Para simplificar los cálculos, se utiliza la tasa de capitalización bruta. Y dado que para analizar las alternativas que tienen los inversores en el mercado doméstico, se incluye también la evolución de la tasa de interés que pagan los títulos en UI emitidos por el gobierno uruguayo.

En el gráfico a continuación, se observa la evolución de la tasa de capitalización desde el año 1999 ya que es el período para el cual se encontró información respecto a los alquileres. Asimismo, la tasa a 30 años en UI solamente se pudo estimar desde el año 2007. Posteriormente, se grafica el diferencial entre ambos.

De acuerdo con ambos gráficos, se observa que el diferencial se amplió en forma relevante luego de la recuperación de la crisis financiera global del año 2008 y, de forma para nada sorpresiva, coincidió con el período de mayor auge del sector. En la actualidad, si bien los precios no serían bajos en exceso, tampoco se puede afirmar que sean excesivamente caros.

En efecto, dada la ausencia de otras alternativas de inversión, incluso en el ámbito internacional, parecería que los precios inmobiliarios no son excesivos en base a los fundamentos económicos.

Desde el punto de vista de la oferta, como se observa en el gráfico a continuación, los precios de las propiedades siguieron los mismos patrones que en los casos anteriores. 

En efecto, frente al inicio de la serie, los precios del m2 aumentaron 50% frente al índice de costo de la construcción. No obstante, frente al año 1986 apenas se redujeron 4%, lo que marca cierta estabilidad en los mismos. Por ende, no parecería estar operando una restricción de oferta tampoco. 

En conclusión, surge de este análisis que parecería que no existiría un desajuste frente a las tendencias de largo plazo y que los aumentos en los precios de las viviendas en dólares parecerían estar explicados por el crecimiento económico registrado en Uruguay, por la pérdida de valor acumulada del dólar en períodos largos de tiempo, y de la ausencia de oportunidades de inversión rentables a nivel local y global.