¿Como y cuánto retorno han generado los inmuebles en Montevideo?

Una pregunta que cabe hacerse es la renta estimada que ha generada poseer un inmueble en la ciudad de Montevideo en un período determinado y la fuente de esa rentabilidad. Como es sabido, los activos inmuebles generan renta por dos mecanismos principales: alquiler del bien y aumento de precio. A continuación, Intentaremos verificar que tipo de rentabilidad es más importante. 

En primer lugar, los activos inmuebles generan renta a través de los ingresos generados por el alquiler corriente, una vez descontados los costos de manutención. Para calcular el ingreso es preciso considerar el alquiler anual y descontar todos los costos enfrentados por el propietario, incluyendo la vacancia. Este tipo de ingreso, en el mundo de los activos de inversión, se asemeja al cupón de un bono, a los dividendos de una acción o a las ganancias de una empresa pagadas al accionista pues son recibidos en efectivo en forma independiente del activo que genera dichos fondos.

En segundo lugar, los activos inmuebles generan renta a través del movimiento del precio de los inmuebles en un período dado. Este tipo de ingreso, en el mundo de los activos de inversión, se asemeja al aumento de precio de bonos o de acciones, o a la reinversión de empresas en sí mismas pues se ven reflejadas en el inversor a través de un aumento en el valor del activo.

En base a cálculos propios en base a datos de Inmuebles Data, un inversor que se expuso al sector inmobiliario residencial de zonas con liquidez de Montevideo en los últimos años, sin considerar costos de transacción, se estima una rentabilidad de entre 4% y 11% anual en dólares, dependiendo del período considerado. En efecto, como se observa en el gráfico a continuación, mientras que en el año finalizado el 31 de agosto de 2017 el sector brindó un retorno de 11% medido en dólares, al finalizar el año 2021 la inversión rentó en torno a 2.32%.

Como se observa en el cuadro, y como era de esperar, la rentabilidad generada por alquileres es relativamente estable al interior del período y se ubicó sistemáticamente entre 3.6% y 5.3% durante todo el período, independientemente de la coyuntura económica. Por su parte, la rentabilidad medida a través del precio de las propiedades es relativamente volátil pues refleja los movimientos en los precios medios del mercado.

En todo el período analizado, se calculan los retornos totales y se anualizan para ofrecer una base de comparación razonable. Como se observa en el gráfico a continuación, durante todo el período la rentabilidad del sector ascendió a 71% (6.9% anualizado), siendo la rentabilidad generada por alquileres netos 43.6% (4.6% anualizado). Por lo tanto, de la rentabilidad total aproximadamente el 60% ha sido generada por los alquileres en este período de tiempo.

No obstante, vale la pena resaltar que no se toman en cuenta costos de transacción a la hora de hacer los cálculos (escribano, inmobiliaria, ITP ni IRPF a la venta de activos). Indirectamente, se supone que el inversor fue propietario del activo durante todo el período. 

Es importante recordar que este período ha sido un período dónde el país ha enfrentado diversos desafíos, incluyendo períodos de baja en el crecimiento económico generados por diversos shocks. Entre estos shocks se incluyen períodos de caída en los precios de los commodities (2014), períodos con un entorno financiero más desafiantes (2015-2016), períodos de estancamiento (2015-2019), un período de pandemia (2020-2021) y un período de subas en las tasas de interés globales (2022).

Es esperable que, en períodos con coyunturas menos desafiantes y con un mayor viento de cola para la economía doméstica como el período previo, los retornos por precio sean mayores. En efecto, en períodos de este tipo tiende a haber apreciación del tipo de cambio con aumento de precios de inmuebles medidos en dólares que termina por aumentar la rentabilidad precio de los inmuebles.

En conclusión, se concluye que los retornos obtenidos en el período analizado son atractivos considerando un mundo con tasas de interés nula como se vivió durante la mayor parte del período y que, durante este período específico, fueron generados especialmente por los ingresos generados por el alquiler. No obstante, el retorno será muy superior en períodos de auge económico principalmente por una mayor contribución a la rentabilidad de los precios de las viviendas. Por lo tanto, a largo plazo no existen fundamentos para destacar una fuente generadora de ingresos por encima de la otra.