Los uruguayos típicamente tendemos a pensar que la inversión en ladrillos es la más segura, tanto es así que no tiene riesgos. No obstante, esto no es así por varios factores. Más aun, la única inversión que no tiene riesgo ninguno es aquella que no se lleva a cabo.

Para determinar si una inversión es segura lo primero que hay que plantearse de ese ahorro e inversión. En efecto, no será lo mismo si el objetivo es comprar una propiedad inmobiliaria más grande, si es comprar un auto o si es asegurarnos el futuro jubilatorio.

Una vez definido para qué estamos ahorrando, es importante determinar la probabilidad de que el producido de cada oportunidad de inversión se acerque a cubrir los objetivos de inversión.

Gestionemos los Riesgos

La gestión de los riesgos se basa en el análisis de las causas de porqué puede no darse un calce perfecto entre ambos. Por lo tanto, a continuación se analizan los riesgos de invertir en activos inmobiliarios.

En primer lugar, es importante analizar la variabilidad de los precios de los activos inmobiliarios. A modo de ejemplo, como se observa en el gráfico a continuación, entre 1999 y 2003 las propiedades cayeron 35% en promedio, mientras que entre 2007 y 2011 las mismas aumentaron de precio un 52% en promedio. En este sentido, es importante considerar si los mismos se mueven en forma similar a mis objetivos de inversión. Por lo tanto, si nuestro objetivo es comprar una propiedad inmobiliaria más grande, puede hacer sentido invertir en propiedades más pequeñas en el ínterin.

En segundo lugar, es importante considerar la probabilidad de precisar el dinero en forma imprevista. En efecto, típicamente las inversiones inmobiliarias son poco líquidas o, lo que es lo mismo, son difíciles de convertir en dinero en un plazo corto de tiempo al valor de mercado. Ello implica que, en caso de que se precisen los fondos en forma repentina, tengamos que vender el activo a precios muy inferiores a su valor para poder hacernos del dinero rápidamente.

En tercer lugar, este tipo de activos tiene costos de transacción altos, algunos de los cuales son directos y otros indirectos. Entre los costos de transacción directos se encuentran todos los costos que hay que pagar para comprar o vender un activo de este tipo, entre los cuales destacan las comisiones de escribanos, las comisiones de inmobiliarias y los impuestos. Entre los costos indirectos se encuentra básicamente el tiempo que lleva interiorizarse acerca de la coyuntura del mercado inmobiliario, ya que para realizar una oferta de compra o de venta coherente hay que conocer el mercado. Por lo tanto, para que la inversión sea redituable, es importante contar con un horizonte de inversión largo que permita que la inversión madure, ya que de lo contrario los costos pueden llegar a superar las eventuales ganancias.

En cuarto lugar, es importante analizar cómo se va a gestionar el bien y el eventual riesgo pago que la estrategia trazada implica. En efecto, si el objetivo es comprar una propiedad para ser alquilada, es fundamental contar con los antecedentes del inquilino y, muy en particular, con algún tipo de garantía que nos dé certeza del pago de sus obligaciones. Dicha garantía puede ser un capital depositado, una propiedad cuyo dominio esté en manos del inquilino o la garantía de una institución dedicada a ello (ANDA, CGN o empresas de seguros, entre otras).

En quinto lugar, antes de comprar una determinada propiedad hay que analizar si existe algún riesgo legal inminente. Si bien esto es difícil de imaginar en el largo plazo, sí puede ser previsible en el corto plazo. Por ejemplo, si existe un emprendimiento cerca que precise de cierta caminería, es factible pensar que un tramo de la propiedad pueda ser expropiada para realizarla.

Finalmente, en caso de ser posible, siempre es preferible tener varias propiedades pequeñas en distintas partes de la ciudad, del país o incluso del mundo, que una única propiedad grande. Desde el punto de vista de gestión de riesgos, esto permite diversificar ya que si diversifico las propiedades y una sufre una catástrofe climática las demás no la sufrirán, acotando las pérdidas ocasionadas. En el caso de inundaciones, seguramente alcance con comprar diversas propiedades en distintos puntos de la ciudad, pero en el caso de terremotos, seguramente sea necesario comprar propiedades en ciudades alejadas. Este es el viejo eslogan "no poner todos los huevos en la misma canasta".

Esto no quiere decir que invertir en ladrillos no sea redituable o que sea demasiado riesgoso. En efecto, en Uruguay es una categoría de activos de inversión ineludible. Lo que se plantea en éste artículo es que los riesgos deben ser analizados en forma rigurosa. Más aun, en función de los riesgos detectados, el inversor deberá determinar si un riesgo es aceptable así como está o si prefiere gestionarlo cubriéndolo de alguna forma o mitigarlo.

Ahora, ¿vamos a analizar los riesgos para invertir?