¿Que tan alta es la rentabilidad inmobiliaria de Montevideo? 

Una comparación internacional

Una pregunta ineludible entre agentes que operan en el mercado inmobiliario, así como curiosos, además de cuánto rinde, como se compara dicho rendimiento con otras ciudades del mundo.

Para analizar esto, se necesario conseguir datos comparables entre las distintas ciudades del mundo. Para ello, se utilizan datos de rentabilidad ajustados por inflación (en términos reales), para zonas premium de la ciudad. 

En el caso de las ciudades de interés de América del Norte, Europa y Asia, se obtienen datos de rentabilidad de oficinas en zonas premium provistos por la consultora Real Capital Analytics. Asimismo, para América Latina se utilizan datos de rentabilidad de oficinas en zonas premium provistos por las consultoras SiiLa, CapRight, Reporte Inmobiliario y El Financiero. En todos los casos, la rentabilidad real consultada surge de encuestas que se realizan a agentes del mercado inmobiliario. 

En el caso de Montevideo, dada la inexistencia de datos públicos al respecto, se utilizan los datos de rentabilidad en términos reales para propiedades en zonas premium publicados en la edición anterior del presente blog. Para consultar dicho artículo, click aquí. Si bien los cálculos en zonas premium de Montevideo no son sobre oficinas, se estima que, arbitraje mediante, debería existir una tendencia al arbitraje. Por ende, se entiende válida la comparación.

A priori, si el mercado internacional de propiedades estuviera arbitrado, sería esperable que en los países menos riesgosos las tasas de capitalización se encuentren en niveles inferiores que las correspondientes a países más riesgosos. Esto se debe a que, como siempre en finanzas, para obtener un mayor retorno se debe compensar con una mayor asunción de riesgos. Es importante recordar que, dado que estas tasas son reales, son comparables entre sí en plazos medios y largos.

Los resultados obtenidos se observan en el gráfico a continuación.

Como era de esperar, en los países más desarrollados las tasas de capitalización netas reales en zonas premium tienden a ser inferiores que las mismas en países emergentes. En efecto, mientras en Europa se ubican entre 4.5% y 5.5%, en EE.UU. dichas tasas se ubican entre 6.5% y 7.5% por encima de la tasa libre de riesgo, dependiendo de la ciudad. En el caso de Sidney, Australia, dichas tasas se ubican en el orden de 6.5%. Si bien las tasas son relativamente más bajas en Europa, esto se debe a que las tasas de interés en general en Europa son más bajas que en el resto de los pa´íses.

Con respecto al sudeste asiático, se observa que las tasas de interés reales se ubican entre 2.5% y 3.5%. Lo bajo de dicho valor se explica por dos causas: las tasas de interés bajas en esa zona del mundo (China, Japón, etc.) y por el aumento de precios desmedido que genera la escasez de tierra en esa región del mundo.

En el caso de los países latinoamericanos se observa que las tasas de capitalización van desde 6.5% a 9%. Esto es consistente con la teoría ya que, dado que los países latinoamericanos tienden a ser más riesgosos que los países desarrollados y con tasas de interés comparables, las tasas de interés en los mismos deberían ser más altas que las de las ciudades de países desarrollados.  

En el caso de Montevideo, se observa una rentabilidad de 5%, sensiblemente inferior a sus pares latinoamericanos e, incluso, inferior a la de las ciudades de Estados Unidos. Dado que Uruguay no es menos riesgoso que Estados Unidos, es claro que esto no cuadra con la teoría, pero veamos a que se debe. 

Esto se debe a una combinación del hecho que la gente prefiere invertir, a igualdad de condiciones, en su mercado doméstico (home bias), con el desarrollo relativo de los mercados financieros.

Está ampliamente reconocido y documentado que los agentes de un país prefieren invertir en su mercado doméstico, sesgo conocido en la literatura como home bias. Esto se explica porque todos preferimos invertir en las empresas que conocemos, donde somos clientes. A modo de ejemplo, es más fácil para un agente uruguayo invertir en acciones de Disco que en acciones de la principal cadena de supermercados de Canadá llamada Loblaws. Esto se da por el conocimiento que da la localidad.

En general, los países de referencia, en su mayoría, tienen mercados financieros más o menos desarrollados con variedad de opciones e instrumentos de inversión disponibles. Mientras tanto, en el caso de Uruguay los agentes domésticos, en forma pasiva (excluyendo emprendimientos empresariales), solamente encuentran pocas opciones de inversión en el mercado doméstico. Efectivamente, los mercados desarrollados en Uruguay se limitan a bonos del gobierno en dólares, en Unidades Indexadas y en pesos. Esto hace que exista sobredemanda de activos inmobiliarios por motivo inversión minorista pasiva que levanta los precios de equilibrio del mercado.

Por lo tanto, sumando que los agentes domésticos tienden a invertir en activos domésticos y que hay escasez de opciones de inversión disponibles en Uruguay, se puede concluir que existe una sobre demanda de activos inmobiliarios que genera un precio superior al de equilibrio. Teniendo en cuenta que el precio es el denominador de cualquier tasa de capitalización del sector, esto se ve reflejado en una reducción en la misma de más de 1% al compararse con otras ciudades. 

¡Hasta la próxima!