El Inmueble en Uruguay: un escudo contra la inflación

En Uruguay, comprar un inmueble siempre se ha sentido como una inversión infalible. Y no es para menos. Si miramos los precios históricos, la cifra es impactante: un apartamento comprado en Montevideo en 1984 por, digamos, 50.000 dólares, hoy vale 500.000 o más. ¡Un negocio redondo!

Pero esta historia esconde un detalle crucial. Esa suba espectacular es un espejismo. El mercado inmobiliario uruguayo, al operar en dólares, nos hace creer que la revalorización es puramente nominal. En realidad, el verdadero valor del ladrillo no está en su precio en moneda extranjera, sino en su capacidad de proteger tu capital contra la inflación.

La realidad detrás de los números

Cuando ajustamos el precio de los inmuebles por la inflación (o, lo que es lo mismo, lo medimos en Unidades Indexadas o UI), la historia cambia por completo. El "boom" de precios que muchos ven se desinfla, y lo que queda es una realidad mucho más modesta.

En efecto, la Apreciación de capital ha sido modesta históricamente ya que el precio del metro cuadrado en las zonas céntricas de Montevideo ha crecido a una tasa anual real de solo 1.4% desde 1984 y 0.3% desde 1986. Esto significa que la ganancia real (por encima de la inflación) fue del 71% y 12% en todo el período, respectivamente. No es una suba explosiva, pero sí es un crecimiento real que genera una ganancia a largo plazo.

Para verificar esto, en el gráfico a continuación se observa la evolución de precios del metro cuadrado en propiedad horizontal en Montevideo entre 1984 y 2024, medido tanto en dólares americanos como en Unidades Indexadas.

Es importante destacar que este gráfico confirma lo que comentábamos anteriormente ya que se observa una apreciación del precio del metro cuadrado espectacular durante el período si lo evaluamos en la moneda norteamericana. No obstante, si lo evaluamos en precios ajustados por inflación doméstica se observa que la tendencia es a una estabilidad en el mismo en el largo plazo. 

¿Por qué ocurre esto?

Para entender esta "modesta" apreciación, hay que mirar el mercado inmobiliario desde sus fundamentos económicos.

• La oferta: Los desarrolladores inmobiliarios (la oferta) enfrentan costos en pesos, principalmente salarios y materiales.
• La demanda: La mayoría de los compradores y arrendatarios (la demanda) son personas y empresas que reciben sus ingresos en pesos. Los alquileres, que son clave para la rentabilidad, también se fijan en pesos.

El equilibrio del mercado está en pesos, no en dólares. El dólar es solo la moneda que se utiliza para la transacción, pero los costos y los ingresos reales de la mayoría de los uruguayos están indexados a la inflación. Por eso, el precio del inmueble, en términos reales, se mantiene estable a largo plazo.

El verdadero motor de la rentabilidad: los alquileres

Si bien el retorno de una inversión inmobiliaria tiene dos partes, es crucial entender que el verdadero motor no es la revalorización del capital, sino la renta que generan los alquileres.

• Apreciación de Capital: Es la ganancia que obtienes por el aumento del precio. Es una protección de valor a largo plazo, pero no la principal fuente de ingresos.
• Capitalización de Alquileres: Es el flujo de caja constante que recibes. Por ejemplo, en Montevideo, la rentabilidad neta anual puede variar drásticamente:
• Zonas consolidadas (Pocitos, Malvín): ofrecen estabilidad y una rentabilidad de alrededor del 5% anual.
• Zonas emergentes (Manga, Casabó, Colón): el rendimiento de alquiler es mucho más alto, llegando hasta un 14% en algunos casos, aunque con un riesgo mayor.

Conclusión: La Inteligencia Mata al Mito

El mercado inmobiliario en Uruguay no te hará rico de la noche a la mañana, pero sí es uno de los mejores refugios para tu capital. El éxito no es esperar un "boom" de precios, sino entender su doble naturaleza: el ladrillo es un generador de renta estable y un protector de valor a largo plazo.

Invertir en inmuebles es un acto de inteligencia financiera. Es elegir un activo que no solo te genera un ingreso, sino que también protege tu patrimonio de la peor plaga: la inflación.

La próxima vez que escuches hablar de la apreciación del metro cuadrado, recuerda que la verdadera historia no está en el crecimiento nominal, sino en la solidez y la seguridad que el inmueble ofrece a tu patrimonio en el largo plazo.

¡Y la próxima vez que pienses en una transacción inmobiliaria, recordá expresarla en Unidades Indexadas!

Nota metodológica

Para construir el índice de precios del metro cuadrado de propiedad horizontal se hizo una concatenación de diversas fuentes de datos.

En primer lugar, desde 1984 y hasta 2007, se utilizan datos de un artículo de Carlomagno y Fernández (2007)[i]. Desde 2007 y hasta 2014 se obtiene la información del INE acerca del mercado inmobiliario. Posteriormente, desde 2007 y hasta 2014 se utilizan indicadores de precios de bienes inmuebles proporcionados por el INE. Acto seguido, desde 2014 y hasta 2018 se accedió a la base de datos de ofera de apartamentos de Briq Analytics. Finalmente, desde 2018 hasta la actualidad se accedió a los precios de oferta de apartamentos proporcionada por Inmuebles-Data de El País. Finalmente, obtenida dicha información, se concatenan las series de índices de precios en dólares y se expresan en Unidades Indexadas.

Si bien puede haber alguna inconsistencia en la concatenación, se estima que la misma es menor y que se sigue respetando el objetivo del trabajo.

[i] Carlomagno, G. y A. Fernández (2007), "El precio de los bienes inmuebles: un estudio agregado y comparado para algunos barrios de Montevideo".