¿Por qué invertir en activos inmobiliarios?

En la columna anterior, observábamos que algunas de las características de los bienes inmobiliarios pueden llegar a ser desventajas frente a otros activos financieros. Por lo tanto, en este artículo discutiremos porqué puede ser interesante invertir en activos inmobiliarios. 

En primer lugar, los mismos se caracterizan por poseer facilidades para obtener apalancamiento o leverage. En efecto, si no se cuenta con el total de los fondos, es relativamente sencilla la obtención de créditos contra hipoteca del activo. En el caso de bonos y acciones, dicha opción no está disponible para inversores minoristas y/o no sofisticados. 

En segundo lugar, este tipo de activos sirve como refugio impositivo. Efectivamente, los gobiernos tienden a imponer beneficios impositivos al sector ya que impulsar la construcción es un política sectorial interesante para los gobiernos. En primer lugar, desde el punto de vista de la oferta, dicha industria es intensiva en mano de obra, generando un aumento en las tasas de empleo mayor que en otras. En segundo lugar, desde el punto de vista de la demanda, los bienes inmobiliarios - el producto final - resuelve un problema social relevante, como lo es la provisión de viviendas para la población. Ejemplos de este tipo de incentivos en Uruguay son la posibilidad de deducir alquileres y cuotas de vivienda de los impuestos a la renta, o leyes de impulso al sector como la ley de vivienda de interés social o la ley de vivienda promovida. En el caso de activos financieros, como ser bonos y acciones, dichas deducciones difícilmente estén disponibles para los inversores. En el caso específico de Uruguay, para evitar encarecer el financiamiento del estado, los bonos emitidos por el gobierno local están exentos de impuestos, pero no el resto de los activos referidos.

En tercer lugar, los precios de los bienes inmobiliarios tienden a proteger al inversor de pérdidas en el poder de compra de los activos ocasionadas por aumentos inesperados de la inflación. En efecto, al aumentar la inflación también aumenta el flujo de fondos esperado de una propiedad (el alquiler) y, por ende, el precio del activo también tiende a aumentar. Esto es especialmente importante para economías con algún tipo de represión financiera en la cual las tasas de interés reales son negativas y no existe un mercado financiero relevante. Ejemplo de esto son ciertos períodos en la historia del país en los cuales coexistían tasas de inflación altas con tasas de interés bajas en los cuales los uruguayos compraban activos inmobiliarios o monedas extranjeras como refugio para proteger su capital. La protección del poder de compra es compartida con las acciones, puesto que en el largo plazo tienden a proteger al inversor de aumentos inesperados en la inflación, pero no con los bonos (salvo aquellos indexados a la inflación).

En cuarto lugar, un atractivo de los bienes inmobiliarios es que son tangibles. Efectivamente, muchas veces los inversores valoran poder verlos y tocarlos. En este caso, esta característica no es compartida con otros activos financieros, al menos para los inversores minoristas.

En quinto lugar, otro atractivo de este tipo de inversión es el orgullo de poseer. En efecto, muchos inversores ganan identidad por estar "en el juego" y por considerarse inversores activos. Más aun, algunos inversores obtienen un beneficio no monetario extra de poseer bienes tangibles que puedan mostrar a sus familias y amigos. Dado que los demás activos financieros son intangibles, tampoco cuentan con esta característica.

Otra característica relevante es el control directo e inmediato que brindan los activos inmobiliarios a sus propietarios. En efecto, esto permite que ellos o su agente tomen decisiones acerca de la propiedad, incluyendo utilizarla para proyectos de inversión, para definir su destino o para cumplir objetivos personales. En contraposición, los inversores que compran activos financieros tienen poca o ninguna influencia sobre las decisiones comerciales que realizan las compañías, por lo menos en caso de inversores minoritarios.

Además, estos activos permiten obtener un beneficio empresarial por gestionar dicha vivienda. Esto hace que muchos agentes puedan combinar la inversión con desarrollo, intermediación o con administración inmobiliaria. En contraste, esto no es posible en otros tipos de activos de dominio público, como lo son bonos y acciones, salvo el caso de posesión de mayoría accionaria de una empresa.

Finalmente, los retornos a este tipo de inversión, en el largo plazo, tienden a tener un retorno que más que compensa su volatilidad, al punto que al cabo de un horizonte de inversión suficientemente largo, la probabilidad de perder  tanto en términos absolutos como relativos se hace insignificante. Más aun, este tipo de activos tiene muy baja correlación con otros activos inmobiliarios en mercados distantes. Por lo tanto, la diversificación geográfica de la cartera permite una reducción relevante en el riesgo que la misma presenta. Dado que el mercado financiero está mucho más integrado que el mercado inmobiliario, los precios de los activos financieros tienden a moverse en conjunto, disminuyendo los beneficios de diversificación. 

En suma, los activos financieros presentan oportunidades de inversión muy relevantes y una fuente de ingresos de largo plazo para los ahorristas. Esto es especialmente cierto en un período en que las tasas de interés de los distintos activos financieros tienden a estar sumamente bajas.

Por todas estas razones, invertir en activos inmobiliarios es una apuesta que bien vale la pena,  pero siempre considerando el horizonte de la inversión planteada y los riesgos que afrontamos.