¿En qué barrio invertir? Un enfoque desde la rentabilidad.

A la hora de invertir nuestros ahorros, típicamente buscamos maximizar nuestros retornos, considerando los riesgos a que nos exponemos. En este contexto, muchas veces nos preguntamos en que barrios de Montevideo conviene invertir nuestros ahorros.

Asimismo, muchos de los uruguayos, en general, tienden a asociar los buenos negocios en el sector inmobiliario con los barrios de la costa capitalina, dejando fuera de consideración otros barrios de la ciudad. En función de esto, se intentará echar luz sobre lo acertado que puede ser esta actitud.

Para ello, se utilizan los datos de cantidad de avisos y de precios de alquiler y venta por barrio de la capital del país al mes de Setiembre 2021, aportados por Inmuebles-Data del diario El País. En particular, para homogeneizar y hacer comparables los precios de alquiler y venta, se obtienen los datos para apartamentos de dos dormitorios únicamente.

En base a dicha información, se calcula la rentabilidad bruta de los activos inmobiliarios, medida a través de la tasa de capitalización de alquileres. Para ello, se calcula el costo del alquiler por metro cuadrado calculado en términos anuales y expresado en dólares americanos, y dicho valor es dividido por el precio del metro cuadrado en la misma moneda. Se demuestra que esto nos permite obtener la rentabilidad por alquileres bruta expresada en términos reales (ajustada por inflación).

En el resultado de Montevideo en su conjunto, se estima una rentabilidad bruta de la exposición al sector inmobiliario de 4.57%. No obstante, la tasa de capitalización promedio esconde marcadas diferencias entre barrios, ya que las tasas de rentabilidad bruta se encuentran entre un mínimo de 4.06% y un máximo de 9.84%, según se observa en el siguiente gráfico. Los datos barrio a barrio se publican al final del presente artículo.

Al igual que ya fue resaltado en otros artículos, se observa que los barrios con menor tasa de rentabilidad tienden a ser los barrios costeros ubicados entre Ciudad Vieja y Malvín. Asimismo, los barrios con mayor tasa de rentabilidad tienden a ser aquellos ubicados en las zonas periféricas de la ciudad.

Esto se debe a que, al invertir en el mercado inmobiliario, el inversor se expone principalmente a los riesgos precio del activo, precio del alquiler, riesgo de crédito del inquilino, y riesgo de liquidez (riesgo de no poder vender el activo a su precio en un período razonable en caso de necesidad). Es de destacar que el riesgo precio del activo y precio del alquiler, son semejantes entre diversas zonas de la capital. Asimismo, el riesgo de crédito es relativamente marginal debido a la existencia de múltiples mecanismos para cubrirlo, destacándose los seguros de alquiler. Por lo tanto, la elección del inversor es en invertir en un activo con mercado más profundo o en un activo que presente dificultades en caso de requerir vender el activo.

A continuación, se utilizará como indicador del nivel de iliquidez del mercado de compra venta en una zona en particular el ratio entre ofertas de alquiler y ofertas de venta. En efecto, en un mercado vendedor más líquido se observará que existen más ofertas de venta en relación a las ofertas de alquiler. A inferior el indicador, más líquido es el mercado ya que existen mayores ofertas de venta, y viceversa. Dado que un activo más líquido conlleva un menor nivel de riesgo y de retorno, se esperaría que un indicador bajo se asocie con una rentabilidad baja. 

En efecto, tal como era de esperar, se observa una tendencia creciente en la cual, a mayor nivel de iliquidez del barrio se asocia un mayor nivel de tasa de capitalización esperada en el mismo.

En definitiva, se observa que una gran parte de la elección del activo a comprar, como todo en finanzas, es la elección entre riesgo y retorno o, en este caso, entre liquidez y rentabilidad.

En definitiva, en función de las preferencias individuales de cada inversor y de su situación específica, podrá ser útil ganar liquidez sacrificando rentabilidad o viceversa. Por lo tanto, pueden existir inversores que tengan la convicción que no precisan acceso a su capital en un horizonte suficientemente largo, que puedan estar en buena posición de asumir los riesgos de liquidez implícitos en la inversión en los barrios que lo exigen para obtener una mayor tasa de retorno.

A continuación, se presentan los cuadros con los datos utilizados para realizar el presente análisis.