El mercado inmobiliario en Uruguay bajo la lupa: Análisis 2024 y perspectivas 2025.

En éste informe, se intentará evaluar la coyuntura del sector inmobiliario al finalizar el año 2024 y comenzar el año 2025. Se cita información en base a datos aportados por Inmuebles – Data de El País y por datos de Mercado Libre. 

                                                                Ilustración creada con IA a través de Bing

Con respecto a los precios de alquiler, según datos de Inmuebles – Data, se evidenció una leve tendencia creciente durante todo el año. En efecto, mientras que el precio por metro cuadrado de apartamentos aumentó 9.7% a UYU 565, el precio por metro cuadrado de casas aumentó 11.8% a UYU 446.

Desde el punto de vista de precios de venta, según datos de Inmuebles – Data, se evidenció una leve tendencia creciente durante todo el año. En efecto, mientras que el precio por metro cuadrado de apartamentos aumentó 2.9% a USD 2.779, el precio por metro cuadrado de casas aumentó 1.1% a USD 1.715.

A continuación, como referencia se presenta un gráfico con la evolución de precios de apartamentos, tanto para alquiler como para compraventa.

Si se considera que la inflación durante el año fue de 5.49% y que la depreciación de la moneda acumulada durante el mismo fue de 12.93% (la cotización del dólar pasó de $39.022 al cierre de 2023 a $44.066 al cierre de 2024), podemos analizar que sucedió con ambas variables en términos reales (por encima de la inflación). Con respecto a los precios de alquiler, se observa que, en base a los datos anteriormente enumerados, han aumentado en términos reales: 3.99% para apartamentos y 5.98% para casas. Por su parte, dada la depreciación de la moneda evidenciada, los precios en términos reales de compra – venta también han aumentado en forma significativa: 10.2% para apartamentos y 8.2% para casas. Si bien no tenemos datos salariales para diciembre aun, es claro que esta tendencia también se mantendría si la base de comparación fuesen los salarios pues se estima que los salarios promedio deberían de haber aumentado en el entorno de 1% por encima de la inflación. Esto quiere decir que el sector inmobiliario, tanto para alquiler como para venta, se han hecho más costosos durante el año para los hogares uruguayos, tanto en relación a los precios como a los salarios promedio que pagan la economía.

Si analizamos la evolución por barrios, se observa claramente que el precio por metro cuadrado, tanto de alquiler como de venta cambia drásticamente. En base a datos de Inmuebles – Data presentados a continuación, se presenta la evolución del precio de alquiler y de venta por metro cuadrado por barrio. Para que los datos sean más fidedignos, en el gráfico se excluyen los barrios menos líquidos (aquellos con menos de 100 publicaciones en cualquiera de las observaciones consideradas). No obstante, pueden haber diferencias por tamaño entre ofertas por período que pueden estar sesgando la información, por lo que la evolución de un barrio en particular no debería considerarse una verdad relevada, sino que lo importante de rescatar es que existieron diferencias de evolución de precios muy marcadas por barrios. Por una parte, mientras los alquileres aumentaron 12.4% en Jacinto Vera o 9.3% en Palermo, los mismos cayeron 5.3% en Puerto del Buceo o 1.2% en Malvín. Por otra parte, mientras los precios de compra venta aumentaron 14.4% en Palermo y 15.6% en Pocitos nuevo, cayeron 2% en Jacinto Vera y 3.3% en Malvín Norte. Estas variaciones tienen mucho que ver con las preferencias sociales y los movimientos urbanísticos que conlleva. 

Asimismo, al analizar la publicación de avisos correspondientes al final del año 2024, se observa que la amplia mayoría de los avisos corresponde a ofertas de venta de propiedades (84%) y de transacciones con apartamentos (86%). Asimismo, los barrios con mayor oferta son, al igual que en años anteriores, Cordón y Pocitos. No obstante, se observa que la zona de La Blanqueada superó al Centro a partir de este año. Finalmente, se observa que las propiedades de uno y dos dormitorios son las más ofrecidas, siendo que las de tres dormitorios comenzaron a superar a los monoambientes según este indicador.

Desde el lado de la demanda, según Inmuebles – Data, se observa que los usuarios buscan en cantidades similares alquileres que propiedades para la venta. No obstante, desde el punto de vista de la topología, el 75% de los usuarios busca apartamentos por sobre las casas. Asimismo, a diferencia del lado de la oferta, se observa que los tres barrios con mayor demanda son Pocitos, Cordón y Centro, quedando La Blanqueada relegada al cuarto lugar. Con respecto a la cantidad de dormitorios, la demanda tiene un ordenamiento similar a la oferta.

Con respecto a la demanda por barrios, Mercado Libre también permite separar los barrios más demandados según ciertas características: tipo de operación (alquiler y compra), número de dormitorios (casas y apartamentos). Según dicha fuente, los barrios con mayor demanda para la compra de propiedades son Pocitos, Cordón y Malvin. Asimismo, según la misma fuente, los barrios con mayor demanda para el alquiler son Cordón, Pocitos y Centro. Con respecto a la demanda por número de dormitorios para apartamentos, se observa que, si bien es variable según el barrio, las propiedades de 2 y 3 dormitorios son las más demandadas (aunque en los barrios más céntricos los monoambientes también muestran una demanda dinámica). Con respecto a las casas, se observa una demanda sesgada a propiedades de mayor tamaño y cantidad de dormitorios. 

Con respecto a los precios de alquiler, los tramos más demandados, también según el barrio son entre $15.000 y $30.000. Y con respecto a los precios de compra – venta, el rango más demandado es el que se ubica entre USD 100.000 y USD 200.000, aunque también depende de cada barrio. En efecto, en los barrios de mayor poder adquisitivo, se demandan alquileres y compra – ventas por niveles de precio mayores, en tanto que en barrios de menor poder adquisitivo, se demandan alquileres y compra – ventas por precios menores. 

                                                           Fuente: Mercado Libre Inmuebles Uruguay

Con respecto a los precios de alquiler y venta por barrio, según información proveniente del portal de Inmuebles data y de cálculos propios, se observa que hay una relación positiva entre ellos. En efecto, en los barrios donde los precios de venta tienden a ser mayores, también los alquileres tienden a ser mayores. En general, en los barrios con mejor ubicación tanto los precios de compra como de alquiler tienden a ser mayores. No obstante, se observa que las rentabilidades brutas por barrio tienden a correlacionarse negativamente con los niveles de precios. En efecto, los barrios con menor nivel de precios de alquiler y/o venta tienden a ser los que tienen una myor rentabilidad, y viceversa. A modo de ejemplo, en barrios como Pocitos o Punta Carretas, donde los precios de compra y de alquiler tienden a ser más altos, las rentabilidades tienden a ser menores.

Los datos promedio por barrio, con datos a Octubre 2024, se ubican en los siguientes rangos:

• Precios de Alquiler: Se ubican entre promedios de $ 214 y $ 706 por metro cuadrado, según el barrio.
• Precios de compra – venta: Se ubican entre promedios de USD 663 y USD 3504 por metro cuadrado, según el barrio.
• Rentabilidad – Se ubican entre 5.05% y 11.73%, según el barrio.

Si bien no tenemos indicadores directo de la cantidad de transacciones inmobiliarias durante le período, un indicador indirecto de la misma es la recaudación del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) divulgada por DGI. Con datos acumulados al mes de Julio 2024 y comparado con el mismo período del año anterior, la recaudación de dicho impuesto aumentó 7.96% en términos nominales, equivalente a 3.3% en términos reales o a 6% en dólares americanos. Por lo tanto, en base a estos datos se observa que el mercado, en dicho período ganó dinamismo en el margen. No obstante, habría que estar atento para ver que sucedió durante el segundo semestre del año, semestre que coincide con una fuerte apreciación del dólar americano frente a la moneda doméstica.

En conclusión, el año que recién termina se caracterizó por tener las siguientes características:

• Los precios, tanto de alquiler como de compra – venta, han tenido una tendencia creciente, tanto en su moneda de cotización como en términos reales. No obstante, se evidenció una fuerte disparidad entre distintos barrios en la evolución de los mismos.
• Desde el punto de vista de la oferta, se observa que la amplia mayoría de las publicaciones eran de venta, de apartamentos. Asimismo, las propiedades ofrecidas se concentraban en barrios como Cordón, Pocitos, La Blanqueada y Centro; y en propiedades de 1 y 2 dormitorios.
• Desde el punto de vista de la demanda, se observa que los usuarios tienden a buscar ofertas de alquiler y venta en forma pareja pero, al igual que en el caso de la oferta, los apartamentos se llevan la mayoría de las búsquedas. De igual manera, las propiedades más buscadas se concentraban en barrios como Pocitos, Cordón, Centro y La Blanqueada; y en propiedades de 2 y 1 dormitorios.
• Con respecto a los contactos entre ambas contrapartes, para la venta los barrios con mayor interacciones son Pocitos, Cordón y Malvín, en tanto que para el alquiler son Cordón, Pocitos y Centro. Asimismo, la mayoría de los contactos se da para apartamentos de 1 y 2 dormitorios, o para casas de 2 y 3 dormitorios. Por otra parte, en cuánto a precios, la mayoría de los contactos se da para alquileres de entre $15.000 y $30.000, y para transacciones de compra – venta de hasta USD 300.000. Todas estas variables tienen una gran influencia de las tendencias generales de la zona en cuestión.
• Con respecto a la relación de precios de alquileres y compra venta, se observa que los mismos tienden a evolucionar juntos o, dicho de otra forma, los barrios con alquileres más caros tienden a tener precios de compra venta mayores.
• Los barrios con mayor rentabilidad siguen siendo los barrios periféricos de la ciudad (de hasta 11%), en tanto que los barrios centrales mantienen una rentabilidad menor (5% real). No obstante, esa mayor rentabilidad viene acompañado de algunos riesgos incrementados.
• Con respecto a la cantidad de transacciones, es importante resaltar que las mismas han aumentado marginalmente en su acumulado anual hasta julio en comparación con el mismo período del año anterior. No obstante, falta recabar lo sucedido en el segundo semestre, período de fuerte aumento de la cotización de la moneda extranjera en el mercado local.