En Uruguay, aunque nuestros ingresos y costos de construcción se fijan en pesos, las casas se venden en dólares. Esta costumbre, que parece inocua, tiene graves consecuencias: impulsa un ahorro riesgoso a largo plazo y frena la economía del país ante la más mínima suba del dólar. Analizamos por qué. 

La Paradoja del Mercado Inmobiliario Uruguayo: No Transable, Pero en Dólares

El mercado de bienes raíces es peculiar. Lo que se produce y vende (casas, apartamentos) se considera un bien "no transable". En términos sencillos, su precio debería fijarse, casi en su totalidad, en la moneda local. ¿Por qué?

1. La Oferta (Construcción): El costo principal de construir es la mano de obra, que se paga en pesos uruguayos.
2. La Demanda (Compradores): La inmensa mayoría de los uruguayos cobra su salario en pesos y su capacidad de compra deriva de ese ingreso.

Sin embargo, tenemos una costumbre profundamente arraigada: cotizar las propiedades en dólares americanos. Este simple hecho convierte la contabilidad patrimonial de la mayoría de los ciudadanos en una planilla de cálculos en moneda extranjera. Las implicancias de esto son profundas y se sienten tanto en el largo como en el corto plazo.

Efecto a Largo Plazo: Una Mala Gestión de Riesgos en el Ahorro

Cuando vemos el precio de un apartamento en USD, se nos impulsa a ahorrar en la misma moneda para "no correr riesgos". Pero, ¿es realmente una estrategia segura a largo plazo? La evidencia dice que no.

Como señalamos en un análisis anterior, el verdadero "centro de gravedad" para el precio de los inmuebles es la Unidad Indexada (UI), que ajusta su valor con la inflación doméstica.

• La UI cubre la inflación en Uruguay.
• El dólar americano es una moneda nominal sin cobertura de inflación.

Al cotizarse en dólares, el ciudadano se siente seguro, pero en realidad está tomando una decisión de gestión de riesgos incorrecta.

El Dólar que Se Desvaloriza

Si miramos la historia, gran parte del aumento del precio de los inmuebles en dólares no se debe a que la propiedad se valorice, sino a que el dólar pierde poder de compra en el tiempo.

Esto demuestra que el precio del metro cuadrado, medido en UI (la variable que refleja nuestro costo de vida y construcción), casi se mantuvo estable. Es el dólar el que se desvalorizó. Ahorrar en dólares para comprar una propiedad, en el largo plazo, reduce nuestro poder de compra real. Es una muy mala asignación de recursos. Por mayor información de precios de inmuebles por moneda, ver el anterior artículo aquí. 

Efecto a Corto Plazo: La Suba del Dólar Como Freno de Mano

Las implicancias más dramáticas ocurren cuando la cotización del dólar tiene un movimiento repentino y relevante. Este es el mecanismo por el cual el sector inmobiliario puede entrar en recesión.

Una suba del dólar actúa como un doble castigo para el mercado, impactando a los compradores desde sus fuentes de financiación y sus objetivos de inversión:

1. Golpe a la Capacidad de Compra

2. La Recesión en Cadena

La consecuencia lógica de todos estos factores es una reducción drástica en la demanda de inmuebles.

Ante esta falta de estabilidad y la incertidumbre, los constructores y desarrolladores reaccionan de manera predecible:

1. Se enfocan en terminar y vender las propiedades que ya están en construcción, incluso aceptando rebajas en el precio en dólares.
2. No inician nuevos proyectos.

Esta parálisis empuja a la recesión a toda la cadena de valor:

• Caída en la actividad inmobiliaria (menos ventas, menos comisiones).
• Caída en el desarrollo de inmuebles nuevos (problemas de rentabilidad para desarrolladores).
• Desempleo masivo en la industria de la construcción, lo que afecta a trabajadores y al Estado (por activación de seguros de paro).

Conclusión: ¿No es Hora de Cambiar el Hábito?

La peor parte es que estos movimientos suelen magnificarse: el dólar tiende a apreciarse justo cuando las perspectivas macroeconómicas son peores. La gente retira capital y compra dólares, lo que encarece la vivienda y reduce la demanda al mismo tiempo. Un círculo vicioso.

En resumen, las implicancias de cotizar en dólares son:

• Largo Plazo: Una muy mala asignación de recursos y gestión de riesgos para el ahorrista.
• Corto Plazo: Recesión y desempleo en el sector de la construcción e inmobiliario, y retracción en las finanzas públicas.

El sistema actual nos condena a una volatilidad innecesaria. El costo de esta costumbre es la inestabilidad de un sector clave para la economía.

¿No será hora de que el ladrillo, un bien intrínsecamente local, empiece a cotizar en nuestra moneda doméstica?

Los ar´tículos anteriores de esta serie los podés consultar aquí:

1)   El Inmueble en Uruguay: un escudo contra la inflación

2)   ¿Por qué tu casa en Uruguay se vende en DÓLARES?💸 (Y no, no es normal)